Bricks, Tantiem, La Première Brique ou Riad Invest : le comparatif

L'immobilier fractionné a explosé en France : quelques euros suffisent désormais pour détenir une exposition à un actif immobilier et percevoir des revenus réguliers. Mais derrière le mot « fractionné », les modèles diffèrent profondément : type de biens, structure juridique, frais, liquidité, fiscalité. Voici un comparatif honnête des principales plateformes — y compris la nôtre, avec ses forces et ses limites.

Comparatif express 2026

• Bricks.co* : immobilier résidentiel/commercial en France — ticket d'entrée ~10 € — revenus sous forme d'intérêts (obligataire adossé) — rendement variable selon les projets — horizon moyen-long terme — diversification : France — fiscalité résident FR : flat tax 30 %.
• Tantiem* : immobilier France (résidentiel, commerces) déjà loué — ticket d'entrée ~100 € — intérêts (obligataire adossé, hypothèque de 1er rang) — ~6,8 % net distribué (2025) — horizon long terme (revente du bien) — diversification : France — flat tax 30 %.
• La Première Brique* : crowdfunding de promotion/marchand de biens — ticket d'entrée ~1 € — intérêts de prêts courts (12-36 mois) — ~10-12 % brut (prêts courts) — horizon court (12-36 mois) — diversification : France surtout — flat tax 30 %.
• Riad Invest : riads touristiques exploités à Marrakech — investissement libre — coupons mensuels indexés sur l'exploitation hôtelière + plus-value à la revente — objectif jusqu'à 15 % selon les riads — horizon moyen-long terme (exploitation + revente) — diversification : Maroc (hors cycle immobilier FR) — flat tax 30 %.

* Données publiques à la date de rédaction (juillet 2026), susceptibles d'évoluer — vérifiez sur les sites officiels. Ce comparatif n'est pas un conseil en investissement.

Ce que les quatre modèles ont en commun

• Accessibilité : plus besoin d'apport, de crédit ni de notaire pour s'exposer à l'immobilier.
• Cadre obligataire dominant : vous prêtez à une société qui porte l'actif ; vous ne devenez pas copropriétaire du bien au sens juridique.
• Risques communs : perte partielle ou totale du capital, illiquidité (pas de garantie de revente anticipée), dépendance à la qualité du gestionnaire.
• Fiscalité simple pour les résidents français : PFU 30 % sur les intérêts.

Ce qui différencie vraiment les plateformes

1. Le sous-jacent : locatif français vs exploitation hôtelière

Bricks, Tantiem et La Première Brique travaillent le marché français : loyers résidentiels ou commerciaux (3-8 % de rendement locatif) ou opérations de promotion. Riad Invest occupe une niche différente : l'hôtellerie de charme à Marrakech, où un riad bien géré tourne à plus de 80 % d'occupation avec des nuitées de 70 à 120 € — un profil de revenus plus dynamique, mais aussi plus opérationnel (voir nos chiffres de rentabilité détaillés).

2. La corrélation à l'économie française

Les trois premières vous exposent au cycle immobilier français (taux, prix, réglementation locative). Les riads dépendent du tourisme mondial vers le Maroc — en croissance record à l'approche de 2030. Les deux logiques sont complémentaires dans un portefeuille diversifié.

3. La transparence d'exploitation

Notre conviction : dans l'hôtelier, l'investisseur doit voir les vrais chiffres (occupation, revenus, charges) — c'est ce que nous publions pour chaque riad, et ce que 71,7 % de réinvestissement d'une campagne à l'autre vient sanctionner positivement.

Alors, laquelle choisir ?

• Vous voulez du très court terme : le crowdfunding de promotion (type La Première Brique) correspond mieux — en acceptant le risque promoteur.
• Vous voulez du locatif français prudent : Tantiem (biens loués, hypothèque de 1er rang) ou Bricks.
• Vous voulez du rendement d'exploitation + une diversification hors de France : les riads de Marrakech via Riad Invest, en montant libre, avec revenus mensuels.
• La vraie bonne réponse : souvent une combinaison — le fractionné permet précisément de répartir de petits tickets sur plusieurs modèles.

→ Découvrir les riads ouverts à l'investissement — Créer mon compte

Investir comporte des risques de perte en capital et d'illiquidité. Les rendements passés ou cibles ne préjugent pas des rendements futurs.

FAQ

L'immobilier fractionné est-il régulé ?

Les plateformes sérieuses opèrent dans des cadres encadrés (offres obligataires, statut PSFP pour le crowdfunding). Vérifiez toujours la structure juridique et les documents d'information avant d'investir.

Peut-on tout perdre ?

Oui, comme tout investissement : le capital n'est pas garanti. La qualité de l'actif et du gestionnaire sont les premiers remparts.

Quelle est la fiscalité ?

Pour un résident fiscal français, les intérêts d'obligations relèvent du PFU : 30 % prélevés, une ligne de déclaration.

Pourquoi des riads plutôt que des appartements ?

Rendement d'exploitation potentiellement supérieur (8-20 % vs 3-8 %), actif rare, marché touristique en croissance — au prix d'une dépendance à la qualité de gestion, que nous internalisons.