Combien rapporte vraiment un riad à Marrakech ? Les chiffres 2026

« Jusqu'à 20 % de rentabilité » : la promesse revient partout. Mais entre le rendement brut affiché et ce qui atterrit réellement dans la poche d'un investisseur, il y a l'occupation réelle, la saisonnalité, les charges de personnel et les commissions des plateformes. Chez Riad Invest, nous exploitons des riads à Marrakech — voici les vrais ordres de grandeur, poste par poste.

Les revenus : nuitées, occupation, extras

• Prix des nuitées : 70 à 120 € par chambre pour un riad de charme bien noté ; les riads premium à piscine dépassent 200 € en haute saison.
• Taux d'occupation : un riad bien distribué (Booking, Airbnb, direct) et bien noté dépasse 80 % à maturité ; comptez 50-60 % la première année d'exploitation, le temps de construire les avis.
• Saisonnalité : très haute saison octobre-décembre et mars-mai ; creux relatif en plein été (chaleur) partiellement compensé par la clientèle du Golfe et la restauration.
• Revenus annexes : petits-déjeuners et dîners, hammam/spa, excursions (Essaouira, Agafay, montgolfière), privatisations — jusqu'à 20-30 % de chiffre d'affaires additionnel sur un riad bien animé.

Un riad de 6 chambres à 95 € de nuitée moyenne et 75 % d'occupation génère ainsi ~156 000 € de revenus d'hébergement, avant extras.

Les charges : ce que les annonces oublient

• Personnel (gouvernante, cuisine, accueil, gardien) : 25-35 % du CA
• Commissions plateformes (Booking/Airbnb) : 12-18 % des nuitées intermédiées
• Maintenance, linge, consommables, énergie : 8-12 % du CA
• Taxes locales et taxe de séjour : 2-4 %
• Marketing, photos, channel manager : 2-5 %

Au total, des charges d'exploitation de 45 à 55 % du chiffre d'affaires pour une gestion professionnelle — le chiffre qui sépare les business plans sérieux des plaquettes commerciales.

Trois scénarios de rentabilité complets

• Scénario prudent : investissement total (achat + rénovation) 950 000 € — occupation 60 % — chiffre d'affaires (hébergement + extras) 140 000 € — charges d'exploitation -75 000 € — résultat net d'exploitation : 65 000 € (6,8 %)
• Scénario réaliste : investissement total 950 000 € — occupation 75 % — chiffre d'affaires 200 000 € — charges d'exploitation -90 000 € — résultat net d'exploitation : 110 000 € (11,6 %)
• Scénario optimisé : investissement total 950 000 € — occupation 85 % — chiffre d'affaires 260 000 € — charges d'exploitation -110 000 € — résultat net d'exploitation : 150 000 € (15,8 %)

S'y ajoute le second moteur de performance : la plus-value à la revente. Un riad rénové avec un historique d'exploitation rentable se valorise sur son résultat (multiple d'EBITDA hôtelier) et non plus seulement au m² — c'est là que se crée l'essentiel de la valeur patrimoniale. Détail des calculs dans notre pilier Rentabilité d'un riad à Marrakech.

Les chiffres réels de nos riads en 2026

Plutôt que de nous arrêter aux projections, voici les données réelles — agrégées et anonymisées — des riads que nous exploitons à Marrakech :

• 27 168 € de revenus distribués en juin 2026 à 347 investisseurs, après un mois de mai à 34 108 € : la saisonnalité décrite plus haut se lit directement dans les distributions ;
• plus de 267 000 € de revenus d'exploitation reversés aux investisseurs depuis le lancement de la plateforme ;
• 12,4 % de rendement annuel moyen constaté sur l'ensemble des comptes investisseurs actifs.

Ces montants sont distribués après charges d'exploitation (personnel, distribution, maintenance) et avant la fiscalité propre à chaque investisseur.

2026-2030 : pourquoi la fenêtre est particulière

• Le Maroc co-organise la Coupe du monde 2030 : aéroports agrandis, LGV prolongée vers Marrakech, objectif 26 millions de touristes.
• L'offre de riads de qualité est structurellement limitée : la médina est classée UNESCO, on ne « construit » pas de nouveaux riads.
• Les records touristiques s'enchaînent déjà (17 M+ de visiteurs), avant même l'effet Mondial.

Capter cette rentabilité sans acheter un riad entier

Un projet complet demande 600 000 à 1 000 000 € et une exploitation professionnelle. L'alternative : investir librement dans des riads sélectionnés, rénovés et exploités par Riad Invest, percevoir chaque mois votre part des revenus, et votre part de plus-value à la revente. 5 riads financés, plus de 3,8 M€ collectés, 390 investisseurs — dont 71,7 % de réinvestisseurs sur la dernière campagne.

→ Voir les riads et leurs chiffres — Créer mon compte

Risque de perte en capital et d'illiquidité ; les scénarios ci-dessus sont illustratifs et ne constituent pas une promesse de rendement.

FAQ

Un riad rapporte-t-il tous les mois ?

L'exploitation touristique génère des revenus mensuels, avec une saisonnalité marquée. Via l'investissement fractionné Riad Invest, les coupons sont versés mensuellement.

Quel est le taux d'occupation moyen à Marrakech ?

50-60 % en lancement, 75-85 % pour un riad mature bien noté et bien distribué.

La rentabilité de 20 % est-elle réaliste ?

Elle existe sur les meilleurs actifs optimisés (occupation 85 %+, extras développés), mais un business plan sérieux se construit sur 8-12 % net d'exploitation.

Que se passe-t-il en cas de crise touristique ?

C'est le principal risque : la rentabilité dépend des flux touristiques vers le Maroc. Diversifier ses placements reste indispensable.