COMMENT BATTRE LE CRÉDIT IMMOBILIER

Acheter un bien immobilier à crédit en France nécessite désormais un apport personnel significatif en raison de la remontée des taux d'intérêt. En 2023, cet apport moyen a atteint 36,6%, selon une étude de Magnolia, excluant de nombreux primo-accédants. Même si les conditions d'emprunt s'améliorent en 2024 avec une légère baisse des taux d'intérêt, les banques restent exigeantes et l’apport minimum de 10% est progressivement remplacé par 20%.

Quelles sont les erreurs à éviter dans la lecture de la rentabilité de votre investissement via crédit immobilier ?

“Le crédit ne me coûte que quelques centaines d’euros par mois et je peux accéder aux meilleurs rendements”

Dans un article, Capital nous alerte sur le taux de vacance rarement analysé par les investisseurs. En France, tabler sur un rendement de 6% est un véritable défi. Cette approche, consistant à diviser les revenus par le prix du bien, néglige par ailleurs les coûts du crédit, un facteur crucial dans le calcul de la rentabilité réelle. Selon les simulations de Meilleurtaux, emprunter 100 000 euros sur 20 ans coûte aujourd'hui 50 000 euros en crédit et assurance, réduisant donc les rendements de 6% à environ 4%.

Lorsqu’on calcule la rentabilité d’un investissement immobilier, il est donc essentiel de prendre en compte non seulement les revenus locatifs, mais aussi les coûts associés au financement. Les intérêts du crédit, les frais de notaire, les assurances et les éventuels travaux de rénovation sont autant de dépenses qui peuvent affecter le rendement net de l’investissement. En ignorant ces coûts, on risque de surestimer la rentabilité réelle de l’investissement immobilier.

“Mais ce n’est qu’avec le crédit que j’ai un effet de levier”

L'effet de levier est souvent mis en avant pour justifier le recours à l’investissement par crédit immobilier. En effet, le rendement de 6% est perçu sur la base de la totalité du prix du bien et non pas sur le capital investi. Cependant, cet effet de levier tend à s'estomper rapidement à mesure que les remboursements de capital, les intérêts et les assurances s'accumulent. 

Par exemple, un investissement immobilier de 100 000 € générant 6 000 € de loyer par an, avec un apport initial de 20 000 € et des frais de notaire de 8 000 €, nécessite un emprunt de 88 000 €. Le remboursement de ce crédit se traduit par des mensualités de 550 €, soit 6 600 € par an. Le capital investi augmente donc progressivement, érodant la rentabilité jusqu’à atteindre environ 4% comme le montre ce tableau d’amortissement : 

Très vite, la rentabilité réelle devient moins intéressante que celle générée par l’exploitation d’un Riad à Marrakech. Ce graphique comparatif montre que les rendement anticipés sur Dar Alif, en cours de financement sur Riad Invest, deviennent plus intéressants dès la fin de l’année 3. 

“Oui mais le capital que je réinvestis est justement généré par le bien, donc je ne perds rien d’autre”

Ce raisonnement est trompeur car il annule dans sa construction le principe de l’effet de levier. Si vous prétendez faire du levier bancaire, alors les loyers perçus constituent un nouveau capital que vous investissez de nouveau. 

Mais ce raisonnement cache tout de même une vertu certaine de l’endettement, qui impose une discipline dans l’investissement. Un investisseur averti, réinvestissant les revenus de ses parts de Riad dans d’autres projets de la plateforme générant 15% de rendement, voit son profil d’investissement devenir exponentiel. Par exemple, en commençant avec 20 000 €, il peut avoir un capital investi de  23 000 € l'année suivante, et ainsi de suite, jusqu’à espérer un capital dépassant 80 000 € en dix ans, sans engagement, ni endettement, ni gestion. Un crédit vous engage, Riad Invest vous soulage :